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【房屋出租横幅】装修租赁房屋?应订立相应合同条款

房产装修 作者root03 / 2021-10-16 20:27:45

  粤港澳在线

  2021-5-26 22:48

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  摘要: 装修租赁房屋应订立相应合同条款案例:许老板与张总是20多年的老朋友,在朋友圈都是知名的成功人士,关系融洽。一、未定装修条款,埋祸根。2012年2月,许老板为开健 ...

  案例:

  许老板与张总是20多年的老朋友,在朋友圈都是知名的成功人士,关系融洽。

  一、未定装修条款,埋祸根。

  2012年2月,许老板为开健身房,租赁张总名下约2000平方米底商,签订租期15年、年租金800万元的《房屋租赁合同》,该合同未对租赁期满或合同提前解除时,承租人进行的装饰、装修或改、扩建发生的费用如何处理作出约定。

  合同订立后,许老板投资约1000万元对底商进行了大规模的装修、改造,购置安装一次性专用跑道和专用健身设备,健身房富丽堂皇,设施一流。

  健身房开业的一年内,人气火爆、生意兴隆,预付款消费卡卖出近500万元,许老板按期交租,与张总配合默契,关系进一步融洽。

  二、装修费引争议,20年好友成“仇人”。

  后来,生意日渐冷清,营业收入急剧下滑,许老板开始拖欠房租。虽经许老板使尽浑身解数,力图扭转亏损局面,但收效甚微。见扭亏无望、拖欠房租已达一年之久,且无好转的迹象,无奈双方商定结清租金、解除合同,但对许老板装修、改造等发生的费用如何处理,双方发生严重争执。

  许老板认为,自己花了1000多万元对健身房进行高档装修、改造,订制的一次性专用跑道和专用健身设备,15年的合同自己只干了三年,现在解除合同,张总应给自己经济补偿,否则自己太亏了。张总认为,不论是对房屋的装修、改造还是专用跑道和健身设备的添置,都是许老板为其健身房经营自行“量身定做”的,对自己并没有任何用处,让自己给他补偿是典型的强买强卖、转嫁经营风险!许老板可以把设备拆走,但必须把底商恢复原状,坚决不同意补偿。因《房屋租赁合同》未对承租人进行的装饰、装修或改、扩建等发生的费用如何处理作出约定,双方各执己见,都认为自己有理,是对方想借此“切”自己,20多年的好友,彻底翻脸成了“仇人”。

  三、互不相让,矛盾升级,两败俱伤。

  双方“讨价还价”一拖就是一年,矛盾逐步升级。许老板以向张总索要装修补偿为由,拒交租金,拒不腾房,同时勉强维持惨淡的经营。张总见许老板占着自己底商不交租,却在经营收钱,一气之下,给健身房断水、断电、断气,健身房被迫关门停业。

  健身房突然关门停业,健身房的员工开始集体索要工资,拉起横幅,向政府部门投诉;酒水、辅料供应商闻讯蜂拥而至,上门催款;消费卡客户也纷纷上门要求退卡还款。上门讨债的债主越聚越多,许老板只得避而不见,电话关机,无奈的债主只好“先下手为强”,开始哄抢健身房内物资,并与健身房值班人员发生严重肢体冲突,多人受伤,公安机关及时出警,控制事态,许老板、张总被传唤到公安机关接受调查、受到处罚,二人始料未及、悔不当初!

  后来,张总将许老板诉至法院,要求许老板支付房租,拆除装修及健身设备、恢复原状;许老板提起反诉,要求张总赔偿因改造、装修及购置专项设备造成的经济损失1200万元。

  律师说法:

  房屋租赁纠纷,是较为传统、常见的纠纷类型。近年来,随着我国住宅商品化的快速发展,加之房屋价格的飙升,出租房屋,以租还贷、以租养房,甚至以租金作为主要生活来源的大有人在;部分企事业单位出租闲置房屋,成为盘活资产、增加营业收入、安置职工的经营之道。

  房屋租赁涉及千家万户、各行各业,但往往因人们法律意识淡薄,或碍于情面,在出租房屋前,未能就常见的容易出现争议或纠纷的问题作出明确具体的约定,造成房屋租赁纠纷案件数量上升趋势明显,争议标的剧增,疑难复杂程度明显增大,部分案件涉众性极强,特别是极个别从事歌舞娱乐、洗浴桑拿等娱乐行业的承租人,长期恶意欠租的案件时有发生,案件审判与执行难度明显加大。

  上述案例在司法实践中并不少见。因为合同约定的瑕疵,使得20多年好友反目成仇;一个生意兴隆的健身房变得一片狼藉;众多无辜的员工、供货商、购卡客户深受其害;民事纠纷,引发刑事案件,发人深省,教训深刻。

  痛定思痛,我们不禁要问:许老板与张总订立的房屋租赁合同,也算是个“大”合同了,进行装修、改造也是事先预知的,为何合同无相应约定就“大兴土木”?许老板投入1000万元进行装修、改造、购置安装专用设备前,难道就不想想这费用今后如何处理?纠纷发生后,双方当事人为何不换位思考,互谅互让,而是采用断水、断电等“火上浇油”的“自救”措施,导致两败俱伤?

  其实,承租人对租赁物进行改善或者增设他物,在民法理论上属于添附行为。所谓添附,是附合、混合及加工三者的总称。像张总和许老板遇到的问题,法律也是有规定的,简言之,合同有约定的,按约定处理;无约定的,按以下原则处理:

  1.承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失,发生的费用,由承租人负担;

  2.承租人经出租人同意或者出租人虽未明确表示同意,但知情而未表示反对的,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当根据双方过错责任的大小,综合考虑合同期限、残值、物尽其用等因素,本着诚实信用、公平合理的原则处理。

  九河律师事务所

  (以上回答发布于2017-05-11,当前相关购房政策请以实际为准)

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